Skribent: Streiff är tillbaka med sin tredje gästkrönika på Marketmate! Hans förra krönika om inflation och skuldsättning finns att läsa (här). Streiff har 25 års erfarenhet inom bygg, anläggning och fastigheter och sköter sedan 10 år tillbaka sin egna portfölj på heltid med fokus på value investing.
”Buy land, they are not making it anymore.” – Mark Twain
Det europeiska ledande fastighetbolaget Cigna, med fastighetsinnehav i flera landmärken bl.a. KaDeWe i Berlin, Selfridges i London, Chrysler Building i NY och Elbtower i Hamburg, har nyligen försatts i konkurs pga överbelåning och stigande räntor samt en misslyckad företagsrekonstruktion. Cigna äger även flera butiksgallerior och många andra fastigheter i framförallt tyskspråkiga Europa. Flera europeiska banker är drabbade när bolagets 23 mdr euro i skulder nu riskeras att delvis bli massiva kreditförluster.
ECB har nyligen varnat för europeiska bankers exponering mot kommersiella fastigheter som totalt uppgår till gigantiska 1.400 mdr euro. Detta är lån som till stor del har upptagits i nollräntemiljö, men som nu drabbats av mångdubbelt högre – tillika historiskt normala – räntor.
Svenska fastighetssektorn är enligt Finansinspektionen belånad med 1.500 mdr kr i banklån och obligationslån. Byggstarter har kraschat ner mot krisnivåer i Sverige och så även i stora delar av västvärlden. Nedan ser man utvecklingen av Tysklands byggstarter i miljoner m2.
I USA genomlider kommersiella fastigheter en, i svensk media, ganska underrapporterad kris med ca 20% i genomsnittliga vakansgrader. New York har satt nya negativa vakansrekord ATH över 22%, trots högkonjunktur i landet. Det signalerar accelererande problem för kommersiella fastigheter i USA när väl konjunkturen vänder nedåt.
Hitintills är vakansgraderna i Sverige på låga nivåer och även om digitaliseringstrender och räntebanor påverkas mellan länder så är byggandet till mångt och mycket en lokal marknad.
Det som trotsallt är starkt smittsamt mellan länders fastighetsmarknader är likviditeten på obligationsmarknaderna. Under flera år har stora utländska fastighetsfonder köpt stora volymer svenska fastighetsobligationer. Får dessa fonder stora kreditförluster pga hög vakansgrad i NY så stryps också möjligheterna och riskviljan att köpa svenska fastighetsobligationer.
På liknande sätt riskerar svenska banker att få dyrare upplåning utomlands ifall de exponeras alltför mycket mot en krisande fastighetsmarknad.
Baksmälla efter 10 år med rekordlåga räntor
Fastigheter är en vanligtvis högt belånad sektor eftersom den vanligtvis också har låg risk med stabil intjäningsförmåga och relativt kända kostnader. Därmed tillåts ofta nettoskuld / EBITDA att vara betydligt högre i fastighetsbranschen jämfört med många andra branscher. I fastighetsbolag styrs fastighetsvärden av fastighetens s.k. avkastningskrav som till stor del utgörs av räntekostnaden.
Branschen använder sig av nyckeltalet LTV (loan to value) som visar på belåningsgraden med skuld som andel av fastighetsvärdet. Fastighetssektorn brukar ofta ha högre LTV än i många andra branscher.
På samma sätt tillåts ofta räntetäckningsgraden (Interest Coverage Ratio = ICR) dvs EBIT / räntekostnader (där ränteintäkter läggs tillbaka till EBIT) att vara lägre i fastighetsbranschen än i många andra branscher.
Förmågan att betala sina räntor och att kunna betala tillbaka sina lån är helt avgörande och en stor verksamhetsdel för fastighetsbolagen. Därav är LTV och ICR särskilt viktiga nyckeltal i fastighetsbranschen.
Under drygt 10 år med rekordlåga räntor (lägsta räntorna på 5000 år), inklusive nollräntor samt i Europa och Japan t.o.m. minusräntor, har det byggts upp stora överbelånade fastighetsbestånd i flera bolag som helt enkelt inte kommer kunna betala sina räntor med dagens historiskt sett normala räntenivåer om allt annat lika. Detta har börjat visa sig med en del nedskrivningar, inställda obligationsbetalningar och pantrealisationer.
Men de stora obligationsförfallen, firesales reorna och nedskrivningarna pga högre, eller egentligen normaliserade, räntor kommer på allvar under 2024-26. Det är först nu sanningen kommer fram, när räntebindningstiderna löper ut.
Under 2024 bedöms 40-50 mdr kr i obligationsförfall som ofinansierade och kräver därför fastighetsförsäljningar, nyemissioner och att banker ökar sin redan riskfullt stora låneexponering mot fastighetsbolagen. Det är ett stort gap att fylla och blir sannolikt mycket rörigt med risk för pantrealisationer och eventuellt en del rekonstruktioner och konkurser.
Denna bedömning, att försäljningar, nyemissioner och ökad bankutlåning ska täcka upp obligationsförfallen, förutsätter att emissionsvolymerna har bottnat och ökar under 2024. Det återstår att se.
Utöver problem på finansieringssidan och därmed värderingssidan så finns det även risker för högre operativa kostnadsökningar som överstiger hyreshöjningarna. Aktieanalytiker och bolagsledningar hävdar gärna att hyrorna har höjts för att kunna klara högre räntor. Ett problem med detta argument är att även den operativa fastighetsskötseln har blivit dyrare pga allmän inflation. Ledande fastighetsbolaget Wallenstam kommenterade nyligen i media att hyreshöjningarna inte ens täckte fastighetsskötselns kostnadsökningar och alltså då än mindre täckte några räntehöjning som kommer komma på 150-400% beroende på enskilda bolags kreditbetyg. Handelsfastigheter fick 6,5% i hyreshöjningar. Ett annat ledande bolag Balder fick hyreshöjningar för bostäder i Stockholm på 4,5%.
Dessutom finns en nästan förbisedd risk på intäktssidan. Vakansgraden har varit väldigt låg i branschen, särskilt låg i storstäderna. Men med högre hyror så har stora butikskedjor börjat omförhandla och säga upp hyreskontrakt i syfte att kunna omförhandla hyrorna. T.ex. Kjell&Co sa upp 40 hyreskontrakt under förra året och planerar att säga upp ca 40 hyreskontrakt även i år. Elgiganten och Stadium är andra butikskedjor som aviserat uppsägningar och hyresförhandlingar.
”– Det vi ser är ett hyresgästuppror i sin linda och om inte fastighetsägarna vill föra en konstruktiv dialog så tror jag att vi kommer att få se ett fullskaligt uppror,” sa Martin Kits nyligen, näringspolitisk chef på Svensk Handel till SVT.
Detta gäller även för stora hyresgäster i kontorslokaler. Ser man mer onlinehandel, hemmajobb och en vikande ekonomisk konjunktur framöver, så stärker det bilden av att vakansgraden bottnat och trendar uppåt.
Med tanke på främst finansieringsrisker med högre räntor har flera fastighetsaktier redan bombats ut, särskilt de högt belånade fastighetsbolagen som vuxit snabbt med hjälp av historiskt låga ATL-räntor under de senaste 10 åren.
Bostadsbyggandet har kraschat och med tanke på att byggande och fastighetsutveckling utgör tillståndspliktig verksamhet kommer bostadsbyggandet tidigast kunna komma igång igen 2026. Men detta kräver att bostadsprojekt startas upp och finansieras under kv1-2 2024, vilket det inte ser ut att göra. Signalen är tvärtom mycket dyster om att byggandet kanske kommer igång först under 2027 eller ännu senare.
Den kanske viktigaste faktorn för fastighetsbranschen är arbetslösheten. Den påverkar alla segment i branschen. Det man sett hitintills i arbetslöshetssiffror och konkursstatistik pekar mot att bygg- och restaurangbranscherna har börjat drabbas hårt. Samtidigt står industrin starkt emot med god tillväxt. Men även i industrin har t.ex. ledande Volvo och Sandvik börjat varsla om uppsägningar.
Motstridiga förhoppningar
De högt belånade fastighetsbolagen hoppas varje dag på att räntan skall sänkas snabbt och mycket. Men det kommer sannolikt bara kunna inträffa ifall ekonomin går in i en djup lågkonjunktur. Risken är då överhängande att arbetslösheten ökar snabbt och därmed ökar vakansgraderna, vilket knappast sänker räntepåslaget (riskpremien uppepå styrräntan STIBOR) till högt belånade fastighetsbolag.
Det mantra som många upprepar och hoppas på, men inte riktigt verkar förstå hur det ska kunna ske, är en historisk mjuklandning där räntan sänks snabbt med nära hälften utan att ekonomin går in i en lågkonjunktur och utan att riskpremierna eller spreadarna ökar. Detta förväntas ske med hjälp av sjunkande inflation ner till 2% målet utan historisk dubbeltopp samt med ekonomisk tillväxt. Detta scenario har mycket att bevisa för att inte säga ett högt berg av historisk data att övervinna. Tvärtom så har inflationen historiskt sett dubbeltoppat när den väl brutit upp igenom 5%. Detta brukar inträffa i krigstider (WWI, WWII, Korea, Vietnam, Afghanistan) då krig ekonomiskt sett och bokstavligen talat betyder stora ekonomiska värden som går upp i rök och med svagare kreditmarknader pga färre utländska långivare.
Men en del analytiker, dvs ofta bankanalytiker från minst sagt jäviga långivare, menar att räntetoppen redan är nådd och att denna gång är annorlunda med en singeltopp och en högst sannolik mjuklandning utan lågkonjunktur.
En händelse som har lyfts fram tidigare men som tål att framhållas återigen är i början av december då FEDs Jerome Powell öppet kritiserade Joe Bidens regering med finansminister Janet Yellen med att deras lånefinansierade budgetunderskott i högkonjunktur är unsustainable dvs ohållbart. Det är högst ovanligt med sådan kritik och det skedde senast 1951 med ”Treasury – Federal Reserve Accord”, då centralbanken vägrade fortsatta med WWII:s garanterade låga korträntor, oavsett hög inflation, och vägrade även att fortsätta QE-köpa statspapper med långräntor för att pressa ner dem under ett lågt räntetak.
Man kan se motstridiga krafter när lågkonjunkturen står för dörren med arbetslöshet som bottnat, inflationen som pausar och räntehöjningar som börjar sjunka in i bolagens resultat, in i fastigheters marknadsvärden och in i bankernas obligationsportföljer. Detta påkallar normalt sett en mer expansiv finanspolitik och penningpolitik med räntesänkningar och pausad QT eller t.o.m. ännu mer QE.
Mot detta står stora behov av att lätta på skulderna i de flesta länders statsfinanser inkl kommuner och i centralbankernas balansräkningar efter drygt 10 år av QE med artificiellt låga korträntor och stora stödköp av långräntor. Dessutom föreligger som sagt historiskt sett risk för dubbeltopp i inflationen samt en risk för högre långräntor när geopolitiska konflikter får utländska obligationsköpare att tvärtom nettosälja.
Sammantaget finns det således relativt starka drivkrafter som talar för räntesänkningar emedan det samtidigt finns starka drivkrafter som indikerar att långräntorna inte alls kommer sänkas väsentligt och kanske t.o.m. kommer höjas på kreditmarknaden. Signalvärdet är att ta med denna splittrade bild om räntan när alla experter i media slår fast samstämmigt att räntetoppen redan är nådd och faran är över. Bilden är nog mycket mer osäker och komplex än vad den utges för att vara.
I tider av ebb får man se vem som simmat utan badbrallor
Tittar man lite närmare på några fastighetsbolag som växt snabbt de senaste 10 åren ser dock bilden mycket oroväckande ut med svaga resultat trots låga genomsnittsräntor, som snart kommer att stiga brant i och med låneförfall och räntebindningsförfall. Detta kommer föranleda att flera bolag kommer få akuta problem med att täcka sina räntekostnader. Genomsnittligt ICR bland svenska fastighetsbolag är farligt nära skräpstatus, om nu snittet egentligen inte redan är skräpstatus.
Dessutom har flera bolag inte skrivit ned sina fastighetsvärden trots att marknadspriserna på en marknad med kollapsade transaktionsvolymer sjunkit minst 10% och förväntas sjunka minst 5% ytterligare enligt de mest optimistiska analytiker.. Flera fastighetsrådgivare pekar snarare på värdefall i snitt om 15-20% men utanför storstadsregionerna på uppåt 30%. Bilden är på ett sätt otydlig, då det knappt görs några transaktioner, men på ett annat sätt signalerar avsaknaden av transaktioner mycket tydligt att marknaden är rekordsvag. No bids på dagens prisnivåer!
Spridningen på nedskrivningarna är mycket stor i branschen, vilket ytterligare styrker bilden av att flera bolag har alltför höga bokförda fastighetsvärden jämfört med marknadspriserna. En del bolag har skrivit ned ca -17% emedan andra bara -2%, trots att alla bolag har fått räntehöjningar dvs värdeminskningar på fastigheterna. Det kan ses som mest sannolikt och ganska uppenbart att bolagen snarare skriver ner för lite än för mycket, särskilt i en pressad marknad med låga transaktionsvolymer.
Marknadsvärdena skall testas och justeras i och med redovisat bokslut. Försvarsargumentet är ofta att dessa bolag tidigare inte höjde fastighetsvärdena enligt marknadsvärderingarna så då behöver de nu heller inte skriva ner bokförda värden för att justera enligt aktuella marknadsvärden. Lite som att naivt påstå att två fel kan faktiskt ge ett rätt. Sanningen om fastighetsvärdena kommer hur som helst fram när de stora skuldvolymerna förfaller. Detta borde kunna ske under 2024 och helt säkert senast 2025.
Flera fastighetsbolag har ansträngd soliditet med sjunkande och farligt litet Eget Kapital, som alltså skulle bli ännu mindre med ytterligare miljard-nedskrivningar av bokförda fastighetsvärden enligt verkligt marknadspris. Den skrämmande indikator som ger väldigt mycket information i patientens diagnos är att hela fastighetsbranschens genomsnittliga belåningsgrad jämfört med bokförda fastighetsvärden (LTV) är uppe på hela 56%. Det kan riskera skräpstatus beroende på övriga nyckeltal inkl räntetäckningsgraden (ICR). Vid 60% är det absolut skräpstatus i kreditbetyg och bankerna samt obligationsfonder med investment grade får då reella problem att låna ut till så svaga balansräkningar. Att branschsnittet redan ligger så pass nära 60% LTV innebär i stort att skulderna har ökat för mycket jämfört med fastighetsvärdena, som dessutom sannolikt är bokförda i genomsnitt 5-10% för högt. Branschen har helt enkelt i euforin med gratisränta under 10 år av QE girigt blåst upp tillgångsbubblor med ohållbara värderingar i en miljö med historiskt normala räntor.
Det oroväckande i Sverige är att när västvärlden hade nollränta band många fastighetsägare i Europa och USA sina räntor på >10 år, men i Sverige har vi både högre belåning och kortare räntebindningstider på i genomsnitt 2-3 år. Nu när räntan är högre talar flera om att ha rörlig ränta vilket är rationellt om man tror på räntesänkningar, men med samma logik borde de ju ha bundit på 10-20 år när det var nollränta. Ofattbart och helt unikt för Sveriges hushåll och även för svenska fastighetsbolag jämfört med Europa och USA.
Marknaden har därför handlat ned flera stora börsnoterade fastighetsbolag t.ex. SBB, Heimstaden och Corem med -70% eller mer. SBB har med sitt skuldberg gått ned mer än -90%. Överlever de utan starkt utspädande nyemissioner så kan de eventuellt utgöra intressant bottenfiske med lättnadsrallyn, men matematiskt sett är det svårt att se hur detta ska gå till. Alla aktier som fortfarande har ett börsvärde kan ju faktiskt alltid gå ned ytterligare -50%. Räddas de inte så innebär det sannolikt systemrisk pga alla miljarder i lån och en överhängande risk för stora kreditförluster hos långivarna. Svenska banker är redan överviktade mot fastighetslån jämfört med Europa. Självklart kan det sitta mer konservativa eller vältimade fastighetsinvesterare på sidlinjen och invänta bättre köplägen. Roger Akelius, som sålde sina fastigheter på toppen dvs innan räntehöjningarna till Heimstaden, har sagt i media att han har satt av 40 mdr kr plus ev lån för fastighetsinvesteringar men att han inväntar ytterligare prissänkningar på ungefär -50%. Fredrik Lundberg pekar också på den kommande krisen inom fastighetssektorn och sa nyligen att det är fel tajming att köpa nu, då han ser stor nedsida framöver.
Sannolikt kommer en del bolag försvinna på ena eller andra sättet, emedan andra kommer att klara sig. Kanske lite som för bankerna under Lehman-krisen.
De överbelånade fastighetsbolagen behöver snabba och stora räntesänkningar med bibehållen god konjunktur och med höjda hyror och fortsatt låg vakansgrad för att överleva eller undslippa att räddas av starkt utspädande nyemissioner. Dvs de behöver en perfekt makromiljö samtidigt som det inte är svårt att se att det tvärtom kan blåsa upp till en perfekt storm.
Tillgångars värde upp och ner går, men skulderna består.
En överskådlig läsning av bokslutsrapporterna ger lätt mardrömmar om 90-talskrisen som smittade bankerna med stora kreditförluster. Man ska ha i åtanke att i fastighetsbranschen innebär LTV >50% eller ICR <2,5 ggr vanligen skräpstatus i kreditbetyg. LTV >60% eller ICR <2 ggr är i regel alltid skräpstatus och ofta även omedelbar återbetalningsskyldighet av obligationslån. LTV >70% eller ICR <1,5 ggr brukar leda till behov av att upprätta kontrollbalansräkning pga överhängande obeståndsrisk.
Finansinspektionens könslighetsanalys tar i beaktande ett scenario då fastighetsbolagens genomsnittliga räntekostnaden ökar till 5%, vilket i dagsläget känns alltför optimistiskt, och värdeminskningarna blir -20%.
Det får konstateras att vid 5% genomsnittsränta står hela 75-80% av alla svenska fastighetsbolag inför en hög risk för skräpstatus och riskerar även att bryta sina obligationsvillkor, då ICR sjunker till <2 ggr, varav drygt 15% inte kommer kunna betala sina räntekostnader med ICR <1.
Enligt FI:s scenario med en högst realistisk 20%-ig genomsnittlig värdeminskning så får 70% av alla fastighetsbolag hög risk för skräpstatus och risk för återbetalningsskyldighet av obligationslån, då LTV >60%, varav hela 40% hamnar >70% vilket vanligtvis innebär akut risk för obestånd.
Summering av svenska fastighetsbolag
SBB har stigande LTV på 54% och sjunkande ICR på 2,3 ggr trots en historisk ATL genomsnittsränta på knappt mätbara 1,78%. SBB har drygt 60 mdr kr i räntebärande skulder eller närmare 80 mdr kr om man skulle se hybridlån som räntebärande skulder. Hybridlånen bokförs dock som Eget Kapital och bolaget har nyligen beslutat att ställa in räntebetalningarna på hybridlånen, så LTV och ICR snyggas till eftersom hybridlånen inte utgör lån i bokföringen. Men i verkligheten är det ju lån så klart. Man får fråga sig som investerare hur långivarna upplever situationen utifrån presenterat prospekt och ställda förväntningar när de gav ut lånen. 17% av skulderna löper ut under 2024 emedan 32% av skulderna har räntebindningstider som löper ut i år. Dessa kommer då höjas från ca 2,5% till mångdubbelt högre, kanske till tvåsiffrig räntesats med tanke på skräpstatus i kreditbetyg. Sedan löper 7% respektive 9% av skuldernas räntebindningar ut 2025 och 2026 med <2% i bundna räntor som då sannolikt blir eventuellt ännu mer mångdubbelt högre. Dvs ca 50% av räntorna kommer sannolikt mer än tvådubblas inom 2-3 år, vilket kan innebära att totala räntekostnaden kan fördubblas och då överstiga rörelseresultatet. Hyresintäkterna och rörelseresultatet sjönk under 2023 jämfört med 2022, dvs för den kvarvarande verksamheten (efter betydande försäljningar).
Budgeten eller den s.k. planerade kapitalanvändningen för 2024 som redovisas i bokslutet för 2023 ser till synes mycket optimistisk ut. Bolaget har sålt fastigheter för bokförda värden till delägda dotterbolag men har fått ställa ut extra säkerheter utöver de sålda fastigheterna. Det är en klurig och sannolikt kortsiktig lösning att slippa stora nedskrivningar och problem med LTV och med det Egna Kapitalet. Men samtidigt så blir det mer hävstång med mer skuldåtaganden i form av utställda säkerheter samt svårt att få ta del av kassaflöden när fastigheterna köps av delägda dotterbolag.
En extra knorr i cirkusen runt SBB är att trots bolagets stora skuldproblem så beslutade bolagsstämman, enligt styrelsens förslag, om en stor utdelning under kv2 2023. Kort därefter avsattes/avgick VDn tillika huvudägaren Ilja Batljan. Styrelsen beslutade därefter att försena utbetalningen av miljardutdelningen till senast innan ordinarie stömma i juni i år.
Batljan har sina SBB-aktier i ett ägarbolag IB Invest, som han även där har stor hävstång med miljardlån i form av emitterade obligationer. IB Invest har tvingats ställa in skuldåtagandena i väntan på utdelningen från SBB. Sannolikt kommer utdelning behöva skjutas upp återigen och nya utdelningar borde utebli. Det kommer kunna riskera IB Invests finansiella ställning.
Heimstaden har LTV på 56,3% och ICR på 2 ggr trots en QE-låg genomsnittsränta på 3%. Hälften av bolagets skulder, om totalt ca 200 mdr kr, har räntebindningstider som löper ut i år med en snittränta på ca 4,6%. Dvs bolagets räntekostnader kommer att öka dramatiskt i år och riskerar kunna överstiga rörelseresultatet beroende på ränteutvecklingen och hyresintäkterna.
Bolaget har pågående brottsutredningar med åklagarmyndigheten avseende ekonomisk brottslighet med misstänkta mutor till investerare och långivare samt ett kraschat börsvärde på ca en halv mdr kr.
Corem har LTV på 55% och ICR på 1,9 ggr med en genomsnittsränta på 4,4% under 2023. Under kv4 2023 gick ICR ner till akut låga 1,7. I januari i år lyckades Corem, trots ett enda steg från skräpstatus hos Scope, BBB- med negativa utsikter, att emittera obligationslån till 7,8% ränta. 50% av skuldberget på ca 34 mdr kr skall få ny ränta 2024 eller har rörlig ränta.
I detta skall två obligationer på totalt ca 3,2 mdr kr med drygt 3% i ränta refinansieras i april och få ny ränta, dvs mer än dubbelt så hög räntekostnad. I oktober skall ytterligare 2,35 mdr kr i obligationer med 2,75% ränta få ny ränta.
Det kan ses som anmärkningsvärt att Corem hitintills undsluppit skräpstatus trots ICR <2 ggr, men skräpstatusen borde kunna komma under 2024 i takt med att ICR närmar sig kritiska 1,5 ggr.
Personligen tycker jag att en av de mer intressanta fastighetsaktierna i dagsläget är Balder. Bolaget har drygt 130 mdr kr i skulder med hög belåningsgrad LTV 50% och låg räntetäckningsgrad ICR 2,7 ggr trots låga 2,9% i genomsnittsränta under 2023. 34% av skulderna har räntebindningstider som löper ut 2024 eller löper med rörlig ränta. Detta kommer således pressa upp räntekostnaderna. Det intressanta är att Balder bara har justerat ned fastighetsvärdena några futtiga procent samtidigt som aktien hitintills inte har djuptdykt så som många andra fastighetsaktier har gjort. Aktien är ner -37% från toppen i slutet av 2021, dvs innan räntehöjningarna satte fart, men har också rusat 85% sedan i somras.
Moody’s sänkte Balder till skräpstatus för ett år sedan men blev öppet kritiserade av bolagets VD tillika huvudägare Erik Selin med argumentet att de inte längre har uppdraget eller insynen att kunna sätta kreditbetyg. S&P har satt BBB med negativ utsikt på Balder vilket är mycket nära skräpstatus. Skräpstatus borde riskeras i och med att ca 1/3 av skuldberget får nya och högre räntor i år. Räddningen för Balder kan eventuellt komma ifall huvudägaren är mer kapitalstark än vad t.ex. SBBs och Corems relativt svaga ägare är jämfört med bolagens mångmiljardskulder. Dessutom är det mindre smärtsamt med en utspädande nyemission så länge aktievärdet hålls upp. Men det återstår att se om Balder räddas. Sanningen får vi som sagt reda på först när lånens räntebindningar löper ut under 2024.
Sammanfattningsvis borde 2024 kunna bli ett mycket spännande och volatilt börsår och inte minst i svenska fastighetsbranschen!
Men först tar vi helg!
Tack för idag och på återseende! / Streiff
