Marketmate 15 mars

Att köpa fastigheter utomlands

Skribent: Patrik, investerare med 40 års erfarenhet av marknaden. Detta är hans tredje krönika på Marketmate. Patriks förra läsvärda krönika om att investera i whiskey finner ni (här).

I slutet på 80 talet fanns en person på mitt arbete som jag såg upp till enormt. Vi diskuterade en hel del investeringar och han förde på tal att köpa boende i Spanien för att hyra ut. Det skulle ge en bra avkastning. Självklart var jag på. Han hade andra polare som diskuterat detsamma som också ville vara med. För mig blev det för mycket pengar, så jag var tvungen att avstå.

Idén om en fastighet utomlands satte sig dock på min hjärna och jag såg det som en dröm att få möjligheten att investera i boende utomlands!

Familjen började åka till Thailand, som så många andra, och jag tyckte att det var ett magiskt land. När det var som hetast började mäklare poppa upp som svampar och jag kände att NU är det dags. Jag gjorde research av olika mäklare, var på mässor, pratade med folk och vi fastnade till sist för Hua Hin, där Thailands kung har sitt sommarpalats. Det tyckte vi borgade för kvalitet.

Mäklaren vi valde hade redan påbörjat byggnationen av ett nytt område som skulle bli ett ”gated community” med fantastiska villor.

När vi visade lite mer intresse än gemene man var de som galna. Mäklaren ringde oss varje dag, ibland flera gånger per dag och frågade om vi hade några frågor och övertygade oss om att de skötte ALLT, vi behövde inte oroa oss för något. Mäklaren lade ut tomtkartorna på sin hemsida och man såg direkt vilka tomter som blev tagna och vilka som var lediga och givetvis var man livrädd för att missa denna fantastiska möjlighet så vi bestämde oss för en tomt med hus för runt 800.000 SEK. Vi hade några dagar på oss att betala in en handpenning och skriva under kontraktet.

Vi var eld och lågor, tänk att vi äntligen bestämt oss, men började diskutera att vi inte fick plats med någon pool på den tomten. Upp med tomtkartan igen och det visade sig att det fortfarande fanns en tomt kvar som var 300 kvm större där ett poolområde passat perfekt.

Ringde mäklaren igen, men för honom var affären redan klar, så helt plötsligt blev det svårt att få kontakt. Fick till sist tag på någon representant hos mäklaren och de informerade då att det absolut inte var några problem att byta tomt. Det tillkom bara 300.000 SEK.

Jag försökte förklara att det inte var till mitt hus i Sverige jag ville köpa till tomt utan det var i Thailand, vilket inte uppskattades. Vi sade att vi får fundera. Plötslig vaknade mäklaren igen men för oss blev det lite för mycket varningsklockor och vi nyktrade till och valde att hoppa av det hela, så en fastighetsinvestering i Thailand blev det noll av. Oseriösa mäklare är ett varningstecken om något. Så här i efterhand är jag trots allt glad att det gick som det gick.

Drömmen fick vänta.

Det jag däremot lärde mig var att inte låta mäklaren sköta allt. Om du ska köpa en bostad utomlands börja med att hitta en advokat på plats som företräder dig i allt. Det kostar lite extra, men det är så mycket värt.

Nytt land nya möjligheter, eller?

Åren gick och 2015 var det dags igen, men annat land! Nu är vi tillbaka i Spanien, närmare bestämt utanför Malaga. Vi hittade en lokal mäklare som pratade svenska och som dessutom rekommenderade oss att anlita en lokal advokat. Han intervjuade oss per telefon och hittade 5 olika objekt. Vi diskuterade lite löst kring vad målet var och givetvis var det att kunna åka ner själva, men även släkt och vänner och utöver det skulle vi hyra ut det och på så sätt göra en bra investering.

I juli 2015 flyger vi ner till Malaga för att under några dagar hänga med mäklaren och undersöka objekten på plats. Detta måste jag säga är en förutsättning om ni ska köpa bostad. Ge det tid och åk ner i lugn och ro och insup omgivningen och känslan i både hus och område ni ska köpa i. Känns området och läget fel är det dags att kika på ett annat objekt.

Mäklaren gjorde väl exakt det han skulle göra, han visade oss några hus under vår budget som inte var aktuella och sedan arbetade han sig upp till över vår budget och visade oss huset vi givetvis inte kunde säga nej till.

Det blev ett parhus i Reserva del Higueron i Fuengirola med egen tomt och egen pool. Helt nytt och inrett av Boconcept och möblerna kunde vi givetvis köpa till rabatterat pris.

Det var bara att flytta in helt enkelt.

Vi fick tag på en lokal advokat med nordisk personal så kommunikationen underlättades där. Det var en del pappersarbete som skulle till för att de skulle få fullmakt och en hel del ansökningar vi skulle göra för att bli registrerade nere i Spanien. I detta fall helt ovärderligt med advokat som hade stenkoll på allt och som defakto var på plats och kunde åka till olika myndigheter för att skynda på processen.

Mäklaren hjälpte oss med bankkontakter och vi fick öppnat konto nere i Spanien. Även detta är värt jättemycket då man ha en del återkommande betalningar i form av vatten, el, hyra etc då dessa betalas med autogiro.

Den 28 september 2015 åker vi ner och gör upp hela affären och får tillgång till huset. Vilket magiskt ögonblick. Drömmen är äntligen uppfylld!

Eftersom vi har som mål att tjäna pengar på parhuset anlitade vi ett företag (property management firm (PMF)) som hjälper till med allt kring detta. De annonserar, tar emot gäster, städar, hanterar eventuella problem. Allt flyter på och vi åker ner lite då och då, men inser snart att vi inte kan åka ner så ofta vi vill. Vi har fyra barn som alla går i skolan, hur tänkte vi här?

Början på slutet..

Den person som vi hade all kontakt med hos PMF slutade och det var nog döden för det företaget. Helt plötsligt står vi utan hjälp på plats, men oavsett det, växer gräset fortfarande och poolen behöver underhållas. Vi försöker lösa allt detta hemifrån Sverige och får tag på en person som fixar detta mot en månadskostnad. Allt frid och fröjd, tills vi får brev från ”föreningen” med en varning kring misskötsel.

Vi fattar absolut ingenting förrän vi får bilder på vår tomt och pool. Helt igenväxt. Det visar sig att den kille vi anlitat inte förstod vilket hus det rörde sig om så han har hållit efter grannens hus i flera månader. De trodde i sin tur att det ingick i den ”community fee” man betalade till föreningen. Ridå ner!

Vi börjar inse att vi inte gjort vår hemläxa. Var min dröm viktigare att förverkliga än det vaga mål vi satt upp?

Erfarenheten här är att inte vara för snabb. Tänk verkligen genom vad målet är och undersök vilken hjälp ni kan få på plats innan ni köper något. Ta även hjälp av advokat att förstå vad som ska betalas vad gäller skatter, avgifter och även en sådan sak som t ex arvsskatt om ena parten avlider.

Dags för fler investeringar!

Vi börjar ändå komma fram till att ett hus inte var det rätta för oss, utan självklart skulle vi skaffat lägenhet. Så skönt att kunna stänga, låsa, åka därifrån utan bekymmer med tomt.

Utöver detta börjar vi fundera på en sommarstuga i skogen gärna nära vatten, så skönt att snabbt kunna dra över en helg bara (Max 2 timmar enkel resa med bil var gränsen), komma ut i skogen, tända en brasa, fiska lite och bara njuta. Frugan blir ansvarig för detta och efter ett antal visningar hittar vi drömstugan och vi slår till. Ja, stuga och stuga, det är ett hus på 370 kvm och vi får tillträde 1 januari 2018.

Nu står vi alltså som ägare till tre hus! Jösses!

Eftersom vi nu tappat kontakten med den PMF vi använde i Spanien får vi via föreningen kontakt med en familj som vill långtidshyra huset.

Vi ser framför oss hur allt bara börjar flyta på och att vi säkerställer att vi få täckning för våra kostnader och även lite avkastning. Personen hjälper oss upprätta ett kontrakt där vi har en klausul om 3 månaders uppsägning i det fall vi säljer huset.

Allt flyter på förutom lite småsaker som vi som fastighetsägare får fixa på distans.

I maj 2018 har vi fått info om en helt ny fastighet med 42 lägenheter i Torremolinos. Kontaktar vår advokat som undersöker bolaget och säger att allt är ok, de är seriösa. Vi åker ner och tittar på ”kullen” det ska byggas på. Detta känns helt otroligt rätt. Penthouse, havsutsikt, 7 minuter till stranden och nära till restauranger och centrum. Beräknas stå klart 2020.

Tre hus och Penthouse

Vi skriver kontrakt. Nu står vi alltså som ägare till tre hus och ett Penthouse och har fortfarande barn i skolålder. Det är inte hållbart och vi bestämde oss för att sälja huset i Spanien.

Vi tar hjälp av en mäklare men nu visar det sig att det inte är så enkelt att sälja ett sådant hus. De inhemska verkar tycka det är för dyrt och de som vill köpa hus utrikes inser det vi inte gjorde, inte helt lätt med tomt och pool. Vi får sänka priset.. I mitten på 2019 får vi åtminstone napp på en person som vill köpa, men då kommer nästa kalldusch. De som vi hyrt ut till har någon form av besittningsrätt och det är inte så lätt att säga upp kontrakten trots det som är skrivet i det.

Återigen inser vi att vi borde involverat vår advokat när vi skrev kontraktet. Självklart hoppar köparen av då vi inte kan garantera att huset är tomt när de tar över det.

Eftersom det var en person i föreningen som hjälpte oss skriva hyreskontraktet tog vi kontakt med denna igen och förklarade vad som hänt. De kände familjen som hyrde huset och de fick ta ett samtal med hyresgästen om lojalitet och vad andemeningen var med kontraktet och de lovade att flytta ut så snart vi fick ny köpare.

Det tar till början på 2020 innan vi får nästa napp efter ytterligare prisnedgång och allt är mer eller mindre klart och då vet ni vad som hände…… Corona ……. Köparen backar ur.

Vi står fortfarande kvar med tre hus och ett Penthouse.

Hur löser vi detta?

När man står med skit upp till halsen gäller det att inte hänga med huvudet. Hur i hela fridens namn ska vi lösa detta? VI KÖPER EN HUND!!!!

Nu är det en helt annan historia, men beslutet med hunden blev ändå till sist avgörande för vårt vägval då det gäller fastighetsinvesteringar.

På grund av Corona blev husmarknaden inledningsvis än mer död, men vi har till sist tur och säljer huset i mars 2021. Även lägenheten försenades och först i oktober 2021 får vi tillgång till den. Nu kommer det roliga med att inreda lägenheten och göra den attraktiv. Vi åker ner ett antal gånger och färdigställer allt i lägenheten och får äntligen bo några dagar och bara slappa.

Vi kommer då fram till att vi inte vill hyra ut denna till någon, den är för fin och vi båda känner att det inte skulle vara trevlig att komma hit och samtidigt veta att okända människor sovit i våra sängar. Så tanken med att detta då skulle bli vår investering där vi själva kunde vara, men även hyra ut, faller.

Vi har också spenderat mycket tid i det djupaste av Småland, i skogen, med vår nu inte så lilla hund. Drygt 50 kilo schäfer skuttandes i skogen är mumma för själen och både jag och frugan inser att vi aldrig kommer att ”packa” honom på ett flygplan och flyga ner någon längre period till Spanien.

Vi är i lägenheten några gånger till men vi båda saknar skog, mark och hund.

Vi fattar beslutet att vår resa med fastigheter utomlands är klar för denna gång. Vi väljer att sälja vår lägenhet och det som en gång var min dröm, har jag nu fått ur kroppen. Som rena investeringar i pengar gick vi utan tvekan back, trots att vi kunde växla över försäljningssumman till en attraktiv eurokurs.

I detta fall var det rätt åt mig, jag var så fokuserad på drömmen att jag bortsåg från verkligheten.

Tips från coachen

Om ni ska köpa hus utomlands, oavsett om det är som investering, för familjen eller både och så tänk efter mer än en gång.

  • Hur ofta kan ni vara där?
  • Vad är målet med köpet?
  • Ska ni verkligen hyra ut?
  • Är det rimliga avstånd vad gäller flygtid men även mellan flygplats och huset?
  • Tillåter er familjesituation detta nu och även framåt?
  • Tänk rationellt, inte drömskt!

Om ni nu ändå bestämmer sig för att detta är rätt så se till att:

  • Börja med att fixa en bra advokat så ni verkligen förstår alla regler. Detta är en bra investering.
  • Om ni ska hyra ut använd ett större företag inom property management, så ni inte blir för personberoende.
  • Åk ner flera gånger och titta på olika städer och stadsdelar.
  • När ni hittat rätt område titta på många lägenheter.
  • Om ni funderar på hus, fundera igen…..
  • Prata med grannarna, ovärderligt att kunna lämna en nyckel till en granne som man litar på.
  • Lär er språket. Otroligt vad förstående spanska folket är när man försöker traggla på spanska. De uppskattar det jättemycket. Gissar att det gäller alla språk.

Nu ska jag ut med hunden på en promenad i skogen. Utan huvudvärken av hus och lägenheter utomlands! Jag hoppas att veckans krönika gav er viss insikt i hur man ska och inte ska tänka gällande investeringar i fastigheter utomlands. På återseende och trevlig helg!

Mvh Patrik


ANNONS

Rekommenderat

Se alla
7 juni Marketmate
Fastighetsmarknaden – lugnet före stormen?
Skribent: Streiff är tillbaka denna vecka med en ny gästkrönika på Marketmate! Hans förra alster om…
24 maj David Bagge
USA växlar upp inför sommarrally!
Någonstans mellan Umeå och Skellefteå, på en buss, på en väg, i en skog. Gumboda ser inte så dumt ut så här…
3 maj Marketmate
Släpp loss fredsduvorna!
”The time to buy is when there’s blood in the streets.” - Nathan Rothshield Skribent: Streiff är…